Quiero comprar una propiedad en Mallorca – ¿Qué tengo que saber?

Una vez decidido de comprar una propiedad en Mallorca, hay algunos requisitos legales que debe tener en cuenta. 

Aquí una descripción global para su interés general.

PROCESO DE COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

La adquisición de inmuebles en España conlleva una serie de obligaciones legales. Si Usted ha decidido comprar un inmueble en España, ¿cuál es el proceso legal que debe seguir?

1. CUESTIONES PREVIAS A LA COMPRA

1.1. OBTENCIÓN DEL N.I.E. [Número de Identificación de Extranjeros]

El N.I.E. es el Número de Identificación de Extranjeros a efectos fiscales necesario para realizar cualquier actividad económica en España. Se deberá mostrar en la Notaría y será necesario para el pago de los impuestos.

Para su obtención se presentará una solicitud (Modelo EX15) debidamente cumplimentada en la Comisaría de Policía Nacional o en el Colegio de Abogados acompañando pasaporte original o copia legitimada notarialmente.

Es imprescindible la presentación del justificante de pago de la tasa correspondiente. Su concesión tiene lugar aproximadamente a las dos o tres semanas, dependiendo de la época del año en que se tramite, y es esencial que sea dado de alta posteriormente en la Agencia Tributaria.

1.2. OTORGAR PODER NOTARIAL.

Si Usted quiere simplificar el proceso legal de compra o no puede estar presente para firmar toda la documentación relacionada con su proceso de compra, es recomendable que otorgue un poder a su representante legal, que contendrá la relación de facultades que puede llevar a cabo su representante legal desde el inicio del proceso de compraventa.

Usted podrá otorgar el poder ante un Notario público en España, ante un Notario de su país de origen o ante el Consulado Español (necesario solicitar cita previa). Si lo otorgan ante Notario del país de origen, habrá que traducirlo al castellano y legalizar la firma del Notario con la “Apostilla de la Haya”. Si se otorga ante Cónsul español no será necesaria ni la traducción ni la legalización.

1.3. COMPROBACIÓN SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE:

Una vez elegido el inmueble que se desea adquirir, un estudio de abogados realiza una due diligence (auditoría legal) en la que se recogen los principales detalles del inmueble y sobretodo un estudio acerca de su legalidad.

La compra de inmuebles en suelo rústico en muchos casos plantea la problemática de inmuebles construidos sin licencia municipal, lo cual requiere un análisis pormenorizado sobre su legalidad o su posible legalización. Además, se estudia la documentación que se va a requerir al vendedor para culminar la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

De forma paralela se estudia la existencia de cargas o gravámenes que pudieran gravar el inmueble.Recomendamos a nuestros clientes, con anterioridad a la firma de cualquier contrato privado y sobretodo de entrega de cantidades de dinero, el encomendar a un Estudio de Abogados la realización de este estudio puesto que se puede llegar a la conclusión de no ser aconsejable la compra.

2. CONTRATO PRIVADO

En España para adquirir la propiedad de un inmueble no es imprescindible que se haga en escritura pública (formalización ante Notario); sin embargo sí lo es para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y, como más adelante explicaremos, la inscripción en el Registro es de suma importancia, aunque no deja de ser potestativa.Una vez que el vendedor y comprador están conformes con el precio, condiciones de pago y resto de pactos que estimen oportunos, se firma un contrato de opción de compra o un contrato privado de compraventa con precio aplazado.Si ambas partes estuvieran conformes y el comprador ya dispusiera de la financiación necesaria para comprar, podría otorgarse directamente la escritura de compraventa ante el Notario que eligiera el comprador. En la generalidad de los casos, sin embargo, se firma el contrato de opción de compra y en la minoría de los casos un contrato privado de compraventa con precio aplazado.

2.1. CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

El contrato de opción de compra es un contrato privado y vinculante para el vendedor. El vendedor, por tanto, se obliga a vender al comprador el inmueble.

En este contrato se suele abonar como prima de la opción el 10% del precio de venta, aunque el porcentaje o suma de la prima de opción puede ser libremente pactada por las partes en función de la reserva temporal que se establezca. Esta prima de opción puede bien pagarse directamente al vendedor o bien depositarse en la cuenta bancaria de un tercero que suele ser la cuenta del despacho de los Abogados que intervienen en la compraventa o la de la inmobiliaria que ha gestionado la operación.

Se concede al comprador un plazo para el ejercicio de la opción normalmente entre 1 y 3 meses. Ejercitar la opción significa en la práctica que el comprador notifica al vendedor que quiere comprar y otorgar la escritura pública de compraventa, citando un día y hora en la Notaría que elija a fin de firmar la escritura de compraventa. En el contrato de opción se pactan las consecuencias del incumplimiento del contrato, esto es, que el vendedor o el comprador finalmente no comparezca ante el Notario para otorgar la escritura pública de compraventa.

En caso que el comprador no comparezca normalmente se pacta que la prima de opción será retenida por el vendedor y el contrato quedará resuelto. Si es el vendedor el que incumple, el comprador puede optar entre exigir al vendedor que otorgue la escritura pública de compraventa o que se devuelva al comprador la prima de opción recibida o depositada más otra suma igual de la misma cantidad.

Este contrato de opción de compra no es traslativo de la propiedad, esto es, el comprador no adquiere el inmueble, sino sólo un derecho a comprarlo y el vendedor una obligación de venderlo.

2.2. CONTRATO PRIVADO DE COMPRA VENTA

El contrato privado de compraventa, menos común, se firma cuando se quiere adquirir la propiedad del inmueble desde la firma de este contrato privado. En este tipo de contrato se pactará un precio aplazado, modos de pago, la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y los supuestos del incumplimiento y de resolución del contrato.

3. ESCRITURA DE COMPRAVENTA

El otorgamiento de la escritura de compraventa es imprescindible para que pueda inscribirse la finca que se adquiere a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.

A partir de la inscripción no podrán anotarse embargos por deudas del vendedor, ni inscribirse cargas sobre el inmueble, ni venderse la finca por el vendedor, ya que ya no aparecerá a su nombre en el Registro de la Propiedad.

La escritura se otorga ante Notario y se acompaña la documentación legalmente exigible, como es la justificación documental del pago o pagos efectuados y el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Además, se exigirá del vendedor la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y, en función de si son fincas rústicas, urbanas o inmuebles en régimen de propiedad horizontal, diversa documentación.

Con anterioridad al otorgamiento de la Escritura pública de compraventa se remite a los clientes un presupuesto detallado de todos y cada uno de los gastos que van a tener que desembolsar para poder inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, gastos que serán diferentes si se trata del vendedor o del comprador.Estos gastos se desglosan en: Notario, Registro de la Propiedad, Honorarios de Tramitación e Impuestos que graven el inmueble.

4. COSTES LIGADOS A LA COMPRA

4.1. HONORARIOS NOTARIO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Con posterioridad al otorgamiento de la escritura se abonan los honorarios del Notario y se aporta la escritura original para su inscripción en el Registro. Antes de ello, habrá que pagar los impuestos que graven la operación, así como la plusvalía municipal.

Es recomendable encargarse también del cambio de titularidad de todas las domiciliaciones bancarias en los suministros de que dispone el inmueble para evitar impagos, con todas las molestias que ello conlleva.

Para ello el vendedor deberá facilitar al comprador las últimas facturas de estas compañías suministradoras (agua, gas, electricidad, telefonía, etc.).

Nuestro despacho puede facilitarles también estas labores de gestión.

4.2. IMPUESTOS.

Una vez formalizada la escritura de compraventa ante el Notario, deberán liquidarse los siguientes impuestos:

A) IMPUESTOS LOCALES o PLUSVALÍA MUNICIPAL

Impuesto sobre el Incremento del el valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, se tiene que pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía municipal.

En el caso de la venta de una propiedad corresponde el pago del impuesto a la persona física, empresa o entidad que vende, por el incremento del valor que ha experimentado el terreno durante el tiempo que ha sido propietario.Si el vendedor es una persona física, empresa o entidad no residente en España, será el comprador el que deberá gestionar el pago de la plusvalía como sustituto del vendedor, que es el obligado tributario. Para ello, el vendedor deberá abonar al comprador el importe de dicho impuesto. En este caso es aconsejable retener dicho importe del precio de compraventa.

Plazos: El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles, a contar desde la fecha en la que se formalizó la transmisión (escritura pública).Lugar: En el Ayuntamiento correspondiente, aportando copia de la Escritura Pública.

Cuota: Su importe varía en función del valor catastral del terreno (que aparece en el recibo de IBI) y del número de años que haya permanecido en el patrimonio del vendedor, es decir, entre la compra y la venta.Es obligatorio aportar justificante de pago de la Plusvalía como requisito para inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.

No obstante, si por cualquier motivo no se puede acreditar el pago, el Registro podrá realizar la inscripción de la finca siempre que se le autorice a comunicar el acto jurídico al Ayuntamiento para que éste tenga constancia.

B) IMPUESTOS AUTONÓMICOS:

o ITPAJD: IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

La adquisición de un inmueble puede estar sujeta al pago del ITP o del IAJD e IVA, según se trate de un inmueble de “segunda mano” o de una primera transmisión:

• El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) grava la adquisición de inmuebles de “segunda mano” o sucesivas transmisiones. En este caso, el Tipo de gravamen varía en función de la Comunidad Autónoma y la base de cálculo es el precio de compraventa que aparece en la Escritura. Actualmente en Baleares se paga un 8% de ITP por la adquisición de inmuebles de hasta 400.000 €. A partir de este importe el tipo va aumentando en función del importe de compraventa. Las plazas de garaje no anexas a la vivienda tributan al 8% hasta un valor de 30.000 €; a partir de este importe el tipo aumenta progresivamente.

• El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados) grava las adquisiciones de inmuebles sujetas a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), es decir, la primera transmisión del inmueble (viviendas de Obra Nueva o primera ocupación).

En estos casos, el comprador deberá abonar los dos impuestos: o IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): actualmente, para las viviendas, el tipo aplicable es el 10% sobre el precio de compraventa. En el resto de inmuebles (locales, naves, garajes que no se transmiten conjuntamente con la vivienda, solares, etc.) se aplicará el tipo general del 21%.

El comprador deberá abonar el importe del IVA al vendedor en el momento de la transmisión del inmueble. (El IVA es un impuesto estatal).o IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): con carácter general es el 1,2% del precio de compraventa.

Sujeto pasivo: Lo tiene que liquidar el comprador o adquirente del inmueble.Plazo:

El plazo para presentar la liquidación y pagar el impuesto (ITP o IAJD) es de un mes, a contar desde la fecha del acto o contrato, es decir, la fecha de otorgamiento de la escritura o del contrato privado.

C) IMPUESTOS ESTATALES:

o IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF):

En la transmisión de un bien inmueble, siendo el vendedor residente, deberá tributar por IRPF en concepto de ganancia patrimonial antes del 30 de Junio del año siguiente a la transmisión.La ganancia o pérdida se calcula por diferencia entre el valor de adquisición (que estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, más el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses) y el valor de transmisión (que será el importe real por el que la transmisión se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor).

El tipo vigente es del 19% sobre ganancias de hasta 6.000 euros, del 21% sobre las ganancias entre 6.001 y 50.000 euros y del 23% a partir de 50.000,01 euros.

o IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

La transmisión de un bien inmueble, cuando el vendedor es No Residente, también deberá tributar por IRPF en concepto de ganancia patrimonial.

El tipo impositivo es el 19% sobre la ganancia patrimonial generada por la venta del inmueble, para el caso de residentes europeos, y del 24%, para el resto.Cuando el vendedor es un no residente, el comprador (sea o no residente) está obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada en el plazo de un mes desde la fecha de la venta.

Si la escritura divide el precio entre bienes muebles e inmuebles, la retención del 3% se aplicará únicamente al precio del inmueble.Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que le corresponda pagar por la ganancia derivada de la transmisión.

Por tanto, el comprador entregará al vendedor no residente una copia del Modelo 211 (con el que se ha ingresado la retención), a fin de que éste último pueda deducir el importe de la retención ya ingresado de la cuota a ingresar resultante de la ganancia calculada.

Si la cantidad retenida resultase superior a la cuota a ingresar, se podrá solicitar la devolución del 3% retenido e ingresado previamente.

En este caso, el vendedor deberá presentar el Modelo 210 en el plazo de 3 meses, contados a partir del término del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención en nombre del vendedor. Así, pues, el plazo es de 4 meses desde la fecha de compraventa.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

5. IMPUESTOS LIGADOS A LA TENENCIA DE UN INMUEBLE

Una vez que se ha adquirido el inmueble y ya se figura como titular del mismo en el Registro de la Propiedad, se deben pagar anualmente los siguientes impuestos: IBI, Basuras, IRPF/IRNR e IP.5.1.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

Todo aquel que sea propietario de un inmueble radicado en España, sea residente o no residente, está obligado al pago anual de este impuesto ante el Ayuntamiento del municipio en el que esté ubicado el inmueble.

El importe del IBI es calculado por cada Ayuntamiento tomando como base al valor catastral de la propiedad y aplicando un tipo de gravamen que establece el mismo Ayuntamiento.

En el recibo del IBI figuran, entre otros datos, la referencia catastral del inmueble, y el valor catastral del inmueble, en base al cual se calculan otros impuestos sobre la propiedad.

El Plazo para el pago varía en función de cada Ayuntamiento, si bien, normalmente es en torno a los meses de septiembre, octubre y noviembre de cada año.

5.2. TASAS SOBRE RESIDUOS SÓLIDOS, ALCANTARILLADO, ETC.

Además del IBI, el propietario de una vivienda está obligado a pagar ante el Ayuntamiento, al que pertenezca el inmueble, ciertas Tasas, como la Tasa sobre el Tratamiento de Residuos Sólidos, la Tasa sobre Alcantarillado, la Tasa sobre recogida de las Basuras, etc.

Cada Ayuntamiento tiene sus tasas y su pago es anual. El plazo para el pago varía también en función de cada Ayuntamiento.

5.3. IMPUESTOS SOBRE EL PATRIMONIO

El Impuesto sobre el Patrimonio se ha restablecido con carácter temporal para los ejercicios 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017, devengándose el 31 de diciembre de cada año. El plazo para el pago del impuesto es el 30 de Junio del año siguiente al ejercicio que se declara. En Baleares se ha regulado, para los residentes, una reducción de la base imponible, en concepto de mínimo exento de 800.000 €. Para los no residentes este mínimo exento se fija en 700.000 €.Por lo tanto, estarán obligados a presentar declaración aquellas personas cuya cuota resulte a ingresar y en todo caso, aquellos cuyos bienes y derechos estén valorados en más de 2.000.000 €, aún cuando la cuota resultase negativa.

Este impuesto únicamente grava a las Personas Físicas

.El tipo de gravamen va desde el 0.28% al 3.45%, según la escala del Impuesto.

5.4. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR):

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente, ésta deberá presentar una declaración anual por este impuesto, devengándose el 31 de Diciembre de cada año.Las rentas a declarar depende del destino que se le dé al inmueble:

1º.- Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos de uso propio. Si el inmueble es para uso propio, el rendimiento a declarar será la cantidad que resulte de aplicar al valor catastral del inmueble un 2% (con carácter general) o un 1,1 % (para inmuebles con valor catastral revisado a partir de 1 de enero de 1994). Sobre este rendimiento se deberá abonar un 19%. Y el plazo para su liquidación será todo el año natural siguiente al de la fecha de devengo.En el año de adquisición del inmueble se pagará el impuesto proporcionalmente al tiempo de posesión del mismo.

2º.- Rendimientos de bienes inmuebles arrendados.Si el inmueble se alquila, el rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto. No obstante, si se trata de contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea, se podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en las condiciones que se establezcan: el IBI, la Tasa de Basuras, los gastos de reparación y conservación, los gastos de comunidad, las amortizaciones, los intereses de préstamos concedidos para la adquisición del inmueble.

Estos rendimientos se entienden devengados en el momento en que resulten exigibles por el arrendador o en la fecha del cobro (si es anterior), y su declaración es trimestral. Se abonará un 19% sobre los rendimientos declarados.

El plazo para la liquidación dependerá del resultado:

Si el resultado es a ingresar: durante los veinte primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.

Si el resultado es de cuota cero: del 1 al 20 de enero del año siguiente al devengo de las rentas.

Si el resultado es a devolver: a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas.

Si el inmueble no permanece arrendado durante todo el año, se deberán presentar dos de declaraciones (Mod. 210):Rentas imputadas: un Mod. 210 en concepto de rentas imputadas (para uso propio) por el período en que el inmueble no estuvo arrendado.

Su devengo es el 31/12 de cada ejercicio y se presentará un único Mod. 210 durante el año inmediatamente posterior al ejercicio declarado.

Rentas de alquiler: un Mod. 210 por las rentas derivadas del alquiler del inmueble.

Estas rentas se declararán trimestralmente, tal y como se ha explicado anteriormente.

Antes de vender su propiedad  deberá considerar algunos factores importantes.

A continuación le ofrecemos unos consejos generales para evitar errores comunes y contestar  a las consultas más frecuentes.Agencia: En primer lugar es importante decidir en manos de qué inmobiliaria pone su  propiedad.

Hágase las siguientes preguntas: ¿confía en la agencia?,  ¿qué publicidad ofrecen para su propiedad?, ¿confía en el agente?, ¿sería el agente capaz de rechazar a un cliente si no cumple con sus requisitos?

Documentos:

Asegúrense de que tiene preparado todos los documentos necesarios, estos incluye:

• Fotocopia del pasaporte de cada propietario
• Fotocopia de la escritura
• Fotocopia de todos los documentos relevantes
• IBI e Impuesto de Basuras más recientes
• Todas las facturas incluyendo electricidad, agua, teléfono, etc.
• Cédula de Habitabilidad
• Final de Obra Arquitecto
• Certificado final de obra
• Certificado energético

Presentación: “La primera impresión es la que cuenta” en muchas situaciones cotidianas y en el mundo de las propiedades en especial.

Ordene y presente adecuadamente su propiedad antes la visita del agente.

Será este quien hable a los futuros clientes de su propiedad. En la mayoría de los casos se realizará una sesión fotográfica. estas fotos son de gran importancia pues son la tarjeta de presentación de su propiedad.

Decoración: Es una buena idea crear un ambiente ordenado y acogedor. Dejar objetos personales en la propiedad le ayudará a crear un equilibrio perfecto. No es aconsejable recargar su hogar, ante la duda piense que “menos es más”.  

Valore la posibilidad de realizar algunos cambios o pequeñas reformas en la casa para mejorar el estado actual de su vivienda.

Instalaciones: Es importante de que se asegure de que todo funcione correctamente: agua, calefacción, aire acondicionado, sistema de riego, etc….Visitas: Uno duda muy común es si como propietario Usted ha de estar durante las visitas a su propiedad.

Recomendamos que esté presente si cree que puede aportar valor o información que pueda ayudar a alcanzar el éxito de la visita. Finalmente se trata de una decisión personal y ante la duda, pida consejo a su agente.

Vender:  Piense en las razones por las cuales compró usted su propiedad y trate de venderla al agente, con ello le estará transmitiendo emociones e información importante que más tarde él utilizará y compartirá con el posible inquilino.

Abogado: Por experiencia sabemos que vale la pena invertir en asesoramiento legal desde el primer momento y evitar así la típica frase que muchos clientes han tenido que escuchar de su abogado “Si hubiera venido antes, no tendríamos que solucionar este problema ahora”.

Por favor no duden en contactarnos para cualquier pregunta o duda adicional.¿Desea Alquilar?¿Desea Arrendar?